Vous avez envie d'investir. Peut-être envisagez vous un investissement en immobilier locatif ? Vous rencontrez votre conseiller d’agence bancaire qui vous propose de faire une épargne. Il vous a écouté rapidement, d’une oreille distraite et vous a dit que pour vous, le mieux c’était le PEL ! ( ou un autre produit du moment…)
Les conseils financiers doivent être en rapport à vos objectifs
Mais ses conseils sont-ils vraiment en rapport avec vos objectifs ? Vous êtes-vous déjà posé la question ? Etes-vous vraiment satisfait des résultats de vos placements bancaires ?
Son «conseil» n’était-il pas plutôt orienté sur ses propres objectifs, sur les objectifs demandés par sa direction ? Je ne sais pas. je pose la question, simplement.
Aujourd’hui le discours des commerciaux en matière d’argent n’est pas des plus clairs. Vous avez l’impression qu’ils parlent une autre langue que la votre. Leur «jargon"est même relativement difficile à comprendre pour des non-initiés.
N’avez-vous pas l’impression que de nombreux termes techniques viennent perturber les explications lorsqu’on vous propose un placement ?
Ne vous faites plus avoir avec des placements "foireux"
Malheureusement lorsqu’on ne comprend pas bien les tenants et les aboutissants d’un placement on risque de se faire avoir.
Parfois les structures sont complexes et il est compliqué de les appréhender. Vous avez déjà vécu ça , n’est ce pas ?
Je veux vous aider à « débroussailler » cet univers des placements, des investissements immobiliers et des crédits afin de ne plus vous sentir comme si votre interlocuteur financier vous parlait une langue étrangère. Vous pourrez ainsi décider par vous-même, si ce qu’on vous propose correspond à vos objectifs personnels.
Si vous souhaitez mieux connaitre les termes de l'épargne et du crédit et éviter des erreurs qui peuvent être dramatiques par la suite, je vous conseille mon livre (cliquez sur la couverture pour le découvrir)
Comment répartir son épargne
Je vous en parle plus en détail dans cet article
Vous devez diviser votre épargne en 3 catégories
Epargne de précaution : pour faire face aux coups durs
Epargne de projets : Pour réaliser des désirs qui vous tient à coeur
Epargne d'investissement : Pour préparer sa retraite grâce aux marchés financiers ou à l'immobilier locatif.
Quoi qu’il en soit, peu importe le placement choisi, vous devez toujours valider 3 critères
- La sécurité,
- La disponibilité
- La rentabilité
Effectivement, vous n’allez pas épargner pas de la même façon, et bien sûr pas sur le même produit, selon le motif de l'épargne et selon l’horizon du placement.
- Pour l’épargne de précaution, vous devez privilégier les critères de sécurité et de disponibilité. Le critère du rendement n’est pas important pour cette épargne. De toute façon vous n’allez pas déposer des centaines de milliers d’euros sue ce genre de support. Vous irez donc épargner sur le livret A, ou Livret Développement Durable. Si vos revenus sont peu élevés vous pouvez bénéficier du Livret Epargne Populaire qui a une meilleure rémunération de votre épargne.
- Pour l’épargne projet, vous devez prendre en compte la durée du placement. Je préconise d’investir à travers des contrats d'assurance vie avec des fonds en euros (même s’il rapportent peu) ou d’investir dans des SCI ou OPCI, toujours à travers des contrats d’assurance vie pour préserver la liquidité.Plus la durée est longue, plus vous pouvez investir sur des unités de compte plus performantes mais également plus risquées.
- Si l’objectif est la constitution d’un capital, la préparation de la retraite le critère du rendement devient prédominant. L’épargne longue (plus de 10 ans) est souvent encouragée par un régime fiscal favorable. (Exemple assurance Vie, Plan d’Epargne en Action, Plan Epargne Retraite…) . On pourra accepter une prise de risque un peu plus importante. Si le mot «risque» vous donne des boutons , alors orientez vous vers des investissements immobiliers. En effet, même si pour les placements en valeurs mobilières le risque diminue lorsque le placement est supérieur à 10 ans, il existe quand même !
Vous devez donc diversifier vos investissements. Comme le dit le dicton populaire, « il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. »
Les avantages d'investir dans de l’immobilier locatif ancien
L’énorme avantage de l’investissement immobilier, c’est que vous allez vous enrichir en utilisant l’argent des autres !
Vous pouvez investir dans l’immobilier neuf, ou l’immobilier ancien.
Dans cet article je vais vous parler des investissements dans l’immobilier ancien
Le 1er avantage est la diversité.
En effet, il y a un plus grand choix dans l’ancien que dans le neuf.
Le 2e avantage c’est qu’il n’y a pas de plafond de location.
Vous choisissez vous même le montant du loyer avec pour seule contrainte d’être au prix du marché.
Le 3e avantage c’est qu’il n’y a pas d’engagement de durée de détention.
En cas de besoin vous pouvez revendre votre bien quand vous le souhaitez.
Le 4e avantage c’est que la rentabilité est meilleure dans l'immobilier ancien que dans l'immobilier neuf.
Si j’achète moins cher et que je loue au même prix que l'immobilier neuf (prix du marché de la location), c’est facile à comprendre que la rentabilité est excellente.
Attention, le plus important c’est la sélection du bien. Vous devez dénicher la bonne affaire et acheter moins cher que le prix du marché.
Rendez visite aux agents immobiliers de votre région en leur donnant vos critères de sélection des appartements.
Les critères de sélection de l’investissement locatif
Les agents immobiliers ont pour habitude de dire qu’il y a 3 critères à prendre en compte lorsqu’on achète de l’immobilier :
- la situation
- la situation
- la situation
C’est tout à fait vrai, car dans le mot "immobilier" il y a le mot "immobile". Vous pouvez améliorer la conception, vous pouvez faire des aménagements qui plairont au locataire, vous pouvez rendre votre appartement coquet et agréable, mais vous ne pourrez JAMAIS le déplacer !!!
Donc la priorité, avant d’acheter, est donc de valider la situation géographique du bien. Posez-vous les bonnes questions
- La demande locative est-elle supérieure à l’offre ?
- La région a-t-elle une économie pérenne et diversifiée ?
- Comment est desservie cette résidence ? ( transport en commun, voie d’accès…)
- L’immeuble où se trouve l’appartement est-il à proximité des commerces, des écoles, des services de santé ?
- La ville a-t-elle une qualité de vie attractive ?
Investissez dans de grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse ou Nantes si vous visez un investissement patrimonial.
Si vous cherchez du rendement locatif plus dynamique, vous devrez vous éloigner un peu de ces métropoles. Mais faites attention de bien valider les critères dont j’ai parlé plus haut.
Faites vérifier l’emplacement par des amis et par des professionnels de l’immobilier avant de vous engager. Mais n’oubliez jamais que c’est toujours à vous de prendre la décision. Ecoutez les conseils, mais faites-vous votre propre opinion
Si vous souhaitez mieux connaitre l'investissement immobilier, je vous préconise mon livre (cliquez sur la couverture pour voir la description)
Quels types de biens acheter pour investir dans l'immobilier ?
N’oubliez pas que vous n’achetez pas pour vous.
Ce n’est pas vous qui allez habiter dans cet appartement.
Certains investisseurs se projettent comme s’ils allaient habiter l’appartement. Mais attention, à 45 ans on n’a pas les mêmes attentes qu’à 20 ans ou 25 ans.
Vous devez comprendre que les locataires sont en majorité des étudiants, des célibataires, de jeunes actifs ou de jeunes couples.
Votre appartement doit correspondre à leurs demandes.
Vous l’aurez compris il est inutile d’investir dans 5 pièces car la plus forte demande concerne les 2 pièces et les 3 pièces.
Il vaut mieux acheter 2 appartements de 2 pièces qu’un seul de 4 pièces. Certes le changement de locataire sera plus fréquent, mais comme la demande locative est forte, vous n’aurez aucun mal à relouer.
Vous pouvez éventuellement, si cela peut vous rassurer, souscrire des assurances pour loyers impayés et vacance locative. Rappelez vous que la meilleure garantie est ce que j’appelle une garantie naturelle : Une bonne situation géographique et une sélection rigoureuse do locataire.
Le financement de votre investissement immobilier locatif?
C’est la façon de financer votre bien qui va rendre votre investissement rentable ou pas !
Votre rentabilité peut être faible, moyenne ou excellente. Calculez bien !
Donc même si, j’en suis conscient, mes explications vont être un peu technique, prenez le temps de les lire et de les assimiler car elles vous seront d’une grande utilité lors de vos investissements.
Tout d’abord voici ma phrase favorite : Moins j’apporte, mieux je me porte et plus ça rapporte !
La première chose à faire lorsqu’on achète de l’immobilier locatif, c’est de le faire financer par une banque. En totalité.
Vous n’aurez peut-être pas de revenu tout de suite, sauf si les loyers sont supérieurs à la mensualité de votre crédit plus les charges afférentes à l'investissement, mais comme je l’ai déjà mentionné, vous devez sortir le moins d’argent possible de votre poche. La mensualité de votre prêt doit être la plus proche possible du montant du loyer encaissé net de frais de gestion. Nous allons prendre un exemple. L'idéal est bien entendu un cash flow positif (j'explique tout en détail dans mon livre sur l'immobilier)
Imaginons que vous achetiez un bien à 100 000 euros, et que vous louez ce bien au prix du marché, soit 500 euros par mois (en enlevant les frais de gestion et assurances il reste 440 €). Pour acheter ce bien vous faites un emprunt total de 100 000 euros sur 15 ans.
Votre mensualité de remboursement, avec un crédit à 1,7%, sera de 650 euros. Votre loyer étant de 440 euros, votre participation sera de 210 euros chaque mois.
Si vous faites en emprunt sur 25 ans, à 2% votre mensualité de remboursement sera de 450 euros. Le loyer net de frais de gestion reste le même soit 440 €. Votre participation est de 10 euros chaque mois.
Attention dans un cas comme dans l’autre vous devez payer la taxe foncière (environ 1 mois à 1 mois 1/2 de loyer chaque année, les charges de copropriété afférentes au propriétaire, ainsi que les impôts sur les loyers encaissés). C'est ce que j'appelle les charges afférentes à l'investissement.
La plupart des gens veulent emprunter sur 15 ans pour avoir terminé leur prêt plus vite. Ils se disent « comme ça je serais tranquille ! ».
Autant je préconise un financement très court pour votre résidence principale, autant je vous invite à un faire un financement long pour de l’immobilier locatif.
Même si vous avez la capacité d’épargne pour faire un prêt court choisissez un prêt long.
Rentabilité avec un prêt sur 25 ans pour votre investissement immobilier locatif
Pourquoi faire un prêt long ?
Tout d’abord c’est plus intéressant fiscalement, car vous avez davantage d’intérêts à déduire de vos revenus fonciers (donc moins d’impôts supplémentaires) mais également c’est plus avantageux financièrement !
Parlons rentabilité de l'investissement
La bonne question c'est : Combien j'ai mis de ma poche, combien cela rapporte.
Revenons à notre bien de 100 000 euros et ses deux manières de le financer.
Avec le financement sur 15 ans la somme globale versée par vos soins (votre participation hors taxe foncière et charges) aura été la suivante : 210 euros pendant 180 mois (15 ans) = 37 800 €
Dans 15 ans votre crédit étant entièrement payé vous pourrez récupérer la valeur totale de votre bien. Prenons l’hypothèse pessimiste que votre bien n’est pas augmenté. Vous le revendez 100 000 euros.
Vous avez donc investi personnellement 37 800 € pour récupérer 100 000 € donc un rapport de 100 000 / 37 800 = 2,64. Dans cette opération 1 euro investi vous a rapporté un peu plus de 2,60 euros. Pas mal n’est ce pas ?
Maintenant voyons le financement long sur 25 ans avec une revente de votre bien dans 15 ans..
La somme globale versée pendant 15 ans (votre participation hors taxe foncière et charges) aura été de 10 € pendant 180 mois soit 1 800 €
Reprenons la même hypothèse que précédemment. Vous revendez votre bien 100 000 euros dans 15 ans. Par contre vous devez encore de l’argent à la banque, puisque la durée de votre financement était de 25 ans. Sur les 100 000 emprunté, vous devez encore 46 000 € à votre banque. Avec la somme récupérée grâce à la vente, vous soldez votre financement.
Il vous reste donc 100 000 – 46 000 = 54 000 €
Faisons le rapport. Vous avez investi personnellement 1 800 euros. Vous en récupérer au bout de 15 ans 54 000 donc le rapport est 54 000 €/1 800 €= 30 €. Donc 1 euro investi vous a rapporté 30 euros ! C’est mieux, non ?
Avec cette seconde manière de financer, c'est-à-dire un prêt long qu’on solde par anticipation, vous avez réalisé la même opération qu’avec la première. Vous avez acheté un bien 100 000 euros, loué pendant 15 ans à 500 euros par mois et revendu 15 ans après l’avoir acheté.
Le rapport entre un financement court (15 ans) et un financement long (25 ans) est de pratiquement 15 fois plus en faveur du deuxième ! Vous constatez que moins j’en sors de ma poche, pour l’opération, plus c’est intéressant et moins ma trésorerie souffre.
Voici donc la preuve que ma phrase fétiche est exacte : Moins j’apporte, mieux je me porte et plus ça rapporte !
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